Как государственные жилищные программы ломают рынок

Ипотечные программы от государства сильно корежат рынок недвижимости. Главная причина – это проценты по ипотеке, которые банки второго уровня при ныне существующей базовой ставке предложить не могут. То есть, конкуренция сведена к нулю и банки своей главной функции не выполняют.

фото из архива ДК

Председатель Агентства РК по регулированию и развитию финансового рынка Мадина Абылкасымова во время выступления на CFO Summit 2021 известила рынок о благой вести. По её словам, в 2021-2022 годах завершится финансирование нескольких государственных программ. Так, по «Экономике простых вещей» и «Баспана Хит» деньги перестанут выделять уже в текущем году, а по «7-20-25» в 2022 году.

Позиция регулятора

Правда, одновременно председатель регуляторного органа сразу поспешила успокоить общественность: правительство рассмотрит возможность перехода от прямого финансирования на гарантирование кредитных рисков субъектов предпринимательства. Однако это далеко не новость. Тому две причины.

Первая, выход Нацбанка из госпрограмм с 2023 года предусмотрен соглашением о координации мер по макроэкономической политике на 2021-2023 годы, подписанным в начале текущего года между правительством, НБ РК и АРРФР.

«С учетом снижения влияния кризиса на экономику важно обеспечить постепенный выход государства из программ кредитования, уступая место рыночным принципам», – отметила Мадина Абылкасымова.

Вторая – о необходимости выхода Нацбанка из программ кредитования экономики. Об этом говорилось ещё в принятой стратегии денежно-кредитной политики до 2030 года.

«Для того, чтобы денежно-кредитная политика Национального банка оказывала более действенный эффект на экономику, в первую очередь, важно решить проблему избытка ликвидности на рынке, которая зачастую формируется за счёт государственной поддержки экономики.

… Необходим выход Национального банка из программ по кредитованию экономики, так как его участие в подобных мерах противоречит основной политике, а эмиссионное финансирование и капитализация дочерних организаций, не связанных с инфраструктурным развитием финансового рынка, ограничивают возможности по достижению целей по инфляции», – говорилось в документе.

Взгляд постороннего

Выход государства из ипотечного рынка на самом деле правильное решение. Применяя ставки заметно ниже рыночных, они фактически не дают банкам второго уровня развивать ипотечные продукты.

Как отмечают опрошенные специалисты в сфере ипотечного кредитования, возможно, государство испытывает довольно серьёзные финансовые проблемы и потому решило выйти из госпрограмм. Аргументация типа «дать ипотечному рынку развиваться в конкурентной рыночной среде» при такой схеме выглядит в лучшем случае «хорошей миной при плохой игре».

Но что бы там ни было, уход государства спровоцирует обвал рынка недвижимости в 2022 году, так как коммерческие банки не смогут предоставить более низкие ставки финансирования, а в условиях высокой инфляции базовая ставка Нацбанка, скорее всего, останется на прежнем уровне.

В то же время освоение вкладчиками в текущем году своих пенсионных средств на приобретение недвижимости и отсутствие льготного кредитования в 2022 году будет способствовать сокращению объёмов сделок на рынке недвижимости, что спровоцирует обвал цен.

Зачем искажать процесс ценообразования

Эксперт международной брокерской группы TICKMILL Арман Бейсембаев в целом позитивно оценивает действия властей. По его мнению, многое зависит от того, как на это смотреть. «Для желающих воспользоваться этими (государственными ипотечными) программами – определенно негативный сигнал. Ведь придётся подстраиваться под рынок и учиться жить в нём, а это задача далеко не из простых», – уверен эксперт.

А вот с точки зрения рыночной экономики и логики – это, полагает экономист, однозначно позитивный сигнал. «Надеюсь, сделан решающий шаг в сторону большей рыночности и ухода государства из сектора строительства и недвижимости. Хочется верить, что государство, наконец, перестанет вмешиваться в рыночные процессы и грубо искажать ценообразование в сфере недвижимости дешевыми деньгами», – надеется Арман Бейсембаев.

По его мнению, самая справедливая рыночная цена – это та цена, за которую готов продать продавец и которую готов заплатить покупатель. «Так работает рынок, где уровень цен определяется исключительно спросом и предложением, в точке пересечения которых происходит сделка, где обе стороны считают её условия честными и адекватными», – пояснил эксперт.

Всех осчастливить не получится

По мнению Армана Бейсембаева, нельзя игнорировать базовые рыночные принципы. «Так должно быть (уход государства из ипотеки) и на рынке недвижимости. Это базовые рыночные механизмы и понятия. Лучшего механизма человечество пока не придумало и чудодейственного рецепта счастья не существует. Надо понимать, что если государство решило обмануть рыночные законы, то расплачиваться за это будет все общество, и расплата всегда наступает неотвратимо», – констатирует он.

Ну, не может недвижимость дорожать на фоне отсутствия роста экономики, продолжает эксперт, обрушения покупательской способности нацвалюты, снижения уровня жизни населения и обнищания людей из-за закредитованности.

«И это при том, что почти каждый ипотечный кредит, выданный БВУ, – это кредит по госпрограмме, доля государства и дешевых государственных денег в этом процессе – практически 100%. И ситуацию нужно исправлять, чем раньше, тем лучше», – рекомендует экономист.

Без резких движений

Аналитический центр АФК, говоря об антикризисных мерах государства по поддержке экономики, предлагает различать госпрограммы, нацеленные на помощь малым и средним предпринимателям («Дорожная карта бизнеса», «Экономика простых вещей») и программы для населения (например, льготная ипотека в рамках программы «7-20-25»).

«Другими словами, речь идёт о совершенно разных рынках, и, соответственно, влияние от сокращения госфинансирования для этих рынков будет существенно различаться. При этом нужно понимать, что ни о каком резком или неожиданном прекращении финансирования госпрограмм речи не идет», – убеждены аналитики АФК.

Государственные программы льготного кредитования бизнеса, безусловно, стали хорошим подспорьем для отечественных предпринимателей и помогли им пережить трудные времена, констатируют в ассоциации. «Однако все кризисы рано или поздно заканчиваются, и с восстановлением экономики потребность малых и средних предприятий в господдержке должна постепенно снижаться», – отмечают эксперты АФК.

Step by step

Как уточнили в Аналитическом центре АФК, Нацбанк принял решение о поэтапном сокращении финансирования программ поддержки МСБ.

«Дорожную карту занятости планируется завершить в декабре этого года, Программу льготного кредитования субъектов предпринимательства – с января 2022 года. Одновременно будет разрабатываться 5-летняя дорожная карта по поэтапному прекращению государственной поддержки субъектов предпринимательства с определением триггеров и объёмов финансирования. Все текущие программы, предусматривающие субсидирование, включая ДКБ-2025, будут выполняться в соответствии с их условиями», – добавляют аналитики АФК.

Что касается мер господдержки по ипотечным программам, продолжают эксперты АФК, то здесь также преждевременно говорить о сокращении финансирования. Например, по информации Казахстанского фонда устойчивости, реализация программы «7-20-25» будет осуществляться до достижения утверждённого лимита в 1 трлн тенге, без ограничения срока.

«Пока по ней освоено чуть более 30%. Программа «Баспана хит» будет действовать до лимита 600 млрд тенге, пока освоено около 80%. Кроме того, государственная жилищная политика по обеспечению населения жильем будет также реализовываться Отбасы банком, – уточнили аналитики.

В то же время, заметили эксперты АФК, нужно иметь в виду, что высокие темпы кредитования, наблюдаемые на рынке жилья в течение последних двух лет, могут создавать дополнительные риски. «В связи с этим постепенное сворачивание государственных программ должно позволить сбалансировать ситуацию», –считают в ассоциации.

Рынок застынет, или…

По мнению Армана Бейсембаева, уход государства из ипотечного рынка приведет к достаточно существенному снижению количества сделок. «Не могу сказать, что цены рухнут, но то, что они, как минимум, перестанут расти, если государство на самом деле перестанет накачивать рынок дешевыми деньгами, определенно ожидать стоит. Сворачивание госпрограмм (при условии, что им на замену не придумают их суррогаты!) может привести к снижению количества сделок и желающих взять ипотечный кредит, ведь рыночные ставки на ипотеку резко вырастут», – констатирует он.

В идеале, полагает эксперт, состояние рынка недвижимости должно быть некоторым отражением состояния экономики страны в целом. «А в последние лет 5-7, минимум, экономика Казахстана, мягко говоря, совсем не цветет и даже местами дурно пахнет. В этом свете снижение цен на недвижимость процентов на 20-30 от текущих пиков выглядело бы вполне органично и логично», – отметил экономист.

Аналитический центр АФК не склонен считать уход государства из ипотеки событием из ряда вон выходящим. «Рынок недвижимости продолжит расти естественными для него темпами. Фактором роста рынка останется имеющийся спрос со стороны населения», – категоричны аналитики.

Телега впереди лошади

Как отметили ранее эксперты, возможный выход государства из госпрограмм при ныне существующей базовой ставке сделает ипотеку недосягаемой. В качестве варианта можно рассмотреть удешевление кредитов Нацбанком за счёт одностороннего снижения базовой ставки. Такую идею Арман Бейсембаев считает плохой.

«Нельзя ставить телегу впереди лошади: не должен Нацбанк снижать базовую ставку, чтобы сделать ипотеку дешевой. Это так не работает. Нацбанк определяет ставку, исходя из конкретных экономических параметров», – пояснил он.

В частности, добавил эксперт, его (Нацбанка) мандат – это контроль над инфляцией. «Пока инфляция не снизится, то и ставка снижаться не будет. А на инфляцию сильное влияние оказывают, в том числе, и госпрограммы с их дешевыми деньгами (ставки в таких программах сильно ниже базовой ставки НБ РК, иногда в несколько раз и даже на несколько порядков!)», – выражает экономист своё недоумение.

Вернуться к реальности

По словам Армана Бейсембаева, властям нужно стать более адекватными.

«У нас государство очень любит печатать деньги и финансировать ими различные предприятия или сектора под почти нулевую ставку кредита, притом делать это без оглядки на ставку Нацбанка, которая вообще-то составляет 9%! И пока такая порочная практика не прекратится, о снижении ставки Нацбанком придётся забыть», – категоричен он.

Банкам второго уровня (если государства с рынка уйдет) придётся предлагать ипотеку по рыночным ставкам, продолжил эксперт, а они выше тех, что предлагаются сейчас. «После отмены госпрограмм, скорее всего, ставки вырастут ещё сильнее. Поскольку канала финансирования государственными деньгами у банков не станет, им придётся выдавать уже свои деньги, а значит, изменятся и правила выдачи ипотеки. Банкам придётся тщательнее отбирать заемщиков – критерии отбора станут жестче, они будут пристальнее присматриваться к предмету залога и, как правило, чаще отказывать в выдаче ипотечного кредита», – прогнозирует экономист.

фото из архива ДК

Все решит конкуренция

Аналитический центр АФК полагает, что, в конечном счёте, все решит конкуренция. «Банковский сектор будет предлагать альтернативные госпрограммам продукты: получат дальнейшее развитие индивидуальные, клиентоориентированные предложения с применением гибких условий», – констатируют аналитики.

В качестве регулирования и стимулирования конкуренции, в перспективе, добавили представители АФК, по аналогии с государственным банком, возможно развитие и применение системы жилищных строительных сбережений в деятельности банков второго уровня.

«Между тем, при условии снижения уровня инфляции и рисков, а следовательно, и базовой ставки, ставки на рынке в среднесрочной перспективе могут объективно снижаться за счёт конкуренции между финансовыми институтами», – предполагают в ассоциации.

Сценарные варианты

Возможный уход государства с рынка ипотеки прокомментировал и аналитик международной инвестиционной компании EXANTE в Казахстане Андрей Чеботарев. Он описал три сценария. Первый – оптимистический.

«Предположу, до достижения показателя в 30 кв. м на человека, госпрограммы будут перезапущены с именными условиями, которые позволят стерилизовать льготы. Как мне представляется, власти не собираются насытить рынок жильем по сниженной ставке. Также пересмотрят критерии и подходы к оценке заемщиков, тем самым сократив участие государства на ипотечном рынке и позволив банкам заработать на коммерческих продуктах по ипотеке. Это позволит снизить влияние льгот на цены и вернуть в оборот коммерческую ипотеку», – считает он.

Второй сценарий аналитика пессимистический: «Власти увеличивают финансирование по госпрограммам и продлевают сроки их действия. Для правительства он самый простой, а аргументация элементарная – нужно обеспечить казахстанцев доступным жильем. В принципе, простота далеко не всегда есть хорошо. По госпрограммам допущено слишком много ошибок, чтобы без анализа их продлевать».

Третий сценарий крайне пессимистический. «Он предполагает полное сворачивание всех льготных программ и достаточно сильно ударит по казахстанцам и застройщикам, – прогнозирует Андрей Чеботарев. – Первые вряд ли готовы быстро перейти к коммерческой ипотеке по 14-16% годовых при текущей базовой ставке. Вторые привыкли рассчитывать на длинные и дешевые государственные деньги. Резко упадет не только спрос со стороны населения, но и темпы строительства, которые будут способствовать высвобождению большого количества работников в сфере строительства».

Паники не будет

В свою очередь Арман Бейсембаев считает, что уход государства из ипотеки не вызовет паники на рынке. «Я не думаю, что сворачивание госпрограмм вызовет какую-то серьёзную панику. К тому же, сворачиваются они не резко, не быстро и не одновременно. Так что, эти деньги уйдут с рынка постепенно, а за это время сам рынок вполне может успеть адаптироваться к новым условиям», – полагает он.

Понятно, добавил эксперт, что будут и те, кому невыгодно сворачивание этих программ. «Шантаж, угрозы и жалобы со стороны некоторых компаний на невозможность продолжать свою деятельность в случае отсутствия финансирования со стороны государства начинаются уже сейчас. Хочется надеяться, что власть не поддастся на этот шантаж. В конце концов, рынок диктует свои правила: не можешь конкурировать – с вещами и на выход! А государство выполнит свою функцию в том, что создаст условия, в которых появится новый собственник, готовый конкурировать на рынке и сделать лучшее предложение для покупателей», – уверен экономист.

С ним согласен и Аналитический центр АФК. «Ввиду того, что НБ РК проводит открытую информационную политику с озвучиванием планов и действий по срокам и лимитам финансирования, что позволяет рынку адаптироваться и скорректировать свои стратегические планы, для паники на рынке недвижимости нет никаких причин», – резюмируют аналитики.

Арман ЕЛ