Успеть в «последний вагон»

Никогда такого не было и вот… опять! Цены на первичную недвижимость в начале мая снижались в среднем по республике. Сильнее других цены упали в Алматы. Падали цены и на вторичную недвижимость в самых «вкусных» городах – Астане, Алматы, Шымкенте и Туркестане к концу мая они ощутимо снизились. Снижались цены и в некоторых других регионах.

На начало июня 1 кв. метр в южной столице в среднем стоил 699 тыс. тенге. Конечно, дорого. Но в начале года цены были гораздо выше и в середине марта превышали 720 тыс. тенге на кв. м. В Астане за кв. метр к июню в среднем давали 474 тыс. тенге, что тоже меньше января с расценками в 491 тыс. тенге.

В Туркестане кв. метр стоит 306 тыс. тенге, хотя ещё в декабре был пик в 323 тыс. тенге. Цены в Шымкенте стабильно росли, но и они не справились с напряжением. За пять последних дней мая цены упали с 435 тыс. до 430,5 тыс. тенге за кв. метр.

Но не всем так крупно везло. Актау показал майский рост цен до 316 тыс. за кв. метр. Желающим обзавестись жильем в этом перспективном курортном городе надо было делать это в середине февраля, когда за кв. метр просили 290 тыс. тенге. Сильнее всех выросли цены в Семее, до 366 тыс. тенге. До этого, в апреле, цены на вторичную недвижимость стабилизировались. В довершение ко всему снижалась стоимость аренды.

Почему же спустились цены? А потому что количество квартир «на выданье» превысило спрос. В недвижку сократился ручеек пенсионных денег. Но это не стало для строительных компаний весомым поводом меньше строить. Население страны стабильно растёт, и не сегодня, так завтра спрос восстановится. Тем более что государство время от времени подкидывает строительному лобби роскошные подарки – льготные программы ипотеки.

Поэтому в первом квартале продажа нового жилья выросла на 2% к аналогичному периоду прошлого года. Средняя цена 1 кв. метра составила 489 тенге за новое жилье; 513,4 тенге – за вторичку и 4 678 тенге – за аренду метра благоустроенного жилья. В апреле продажи в новостройках выросли аж на 11,2%, а вот цены упали до 486,1 тенге за метр. Новостройка потянула за собой весь рынок: цены на вторичке снизились до 505,7 тенге и до 4 654 тенге – по аренде. При этом покупатели не сильно снижали или увеличивали торговую активность. Среднее количество сделок купли-продажи жилья фиксировали в пределах 24 тыс. сделок.

Почему же падает спрос? Потому что снижаются финансовые возможности населения. Цены на продукты и услуги растут и сильно падать, судя по всему, не собираются. Производители закладывают в новые цены новые тарифы на ЖКХ и ГСМ. Доллар подешевел, но это никак не отразилось на импортных товарах в торговых сетях. Объём оптовой торговли в январе-марте вырос на 11,1%, а розничной – на 12,1% к аналогичному периоду прошлого года.

Больше всего торговый оборот рос у магазинов – на 16,4%, а вот у ИП особого прогресса в бизнесе не было, прирост составил 1,5%. В январе-апреле оптовая торговля «топталась на месте» с ростом на 11,4%. Розница же сократила рост до 10,5%.

Как и ранее, торгующие предприятия продавали больше, чем ИП, хотя их объёмы тоже урезались. Если принять во внимание, что 71% розничного оборота приходится на непродовольственные товары, то понятно, почему цены там не падают. Спрос на них остается стабильным. Если говядину потребители могут покупать реже или заменить её мясом птицы, то, к примеру, моющие средства, сплошь импортные, их не заменишь и от них никак не откажешься. Диктат торговых сетей делает своё дело. Базарчики и магазины у дома существуют, как могут, за счёт небольших чеков покупателей.

Цены растут, а вот реальные зарплаты – не очень. Снижение официальной инфляции не имеет особого значения, так как торговцы держат цены по основной номенклатуре товара. Ждать ценового послабления можно за счёт снижения сезонных цен на овощи и фрукты, но и то, наверное, не во всех регионах.

Правительство рапортует о росте номинальных зарплат, но высокие цены снижают их влияние. И увы, население стало больше лечиться за собственный счёт. В первом квартале этого года доля медицинских услуг за счёт населения составила 15,2%, а за четвертый квартал прошлого года – 14,4%. Население поддерживает потребление за счёт банковских займов. И регулятор время от времени поднимает вопрос закредитованности и снижения доступа к займам наиболее уязвимых слоев населения. Банки, понятно, против.

Помимо банкиров, в экономике есть ещё одно влиятельное лобби – строительное. Оно не сильно отстает от банков в достижении своих интересов, маскируя их под государственные задачи и нужды населения. С 1 июля пенсионерам по выслуге лет разрешили использовать пенсионные деньги на улучшение жилищных условий. Эта категория пенсионеров относится к бывшим государственным служащим с их меньшими зарплатами, чем в частном секторе в отдельных его направлениях, а также с их участием в солидарной системе, где взносы на пенсии платило государство. Поэтому не стоит ждать сильного рывка цен на недвижимость. Но перебить падение и пойти в рост там, где наблюдается снижение, новые деньги могут. Все будет зависеть от объёма запущенных в недвижимость денег и желания владельцев вторички «отбить» недавнее падение – другого случая в ближайшем времени может и не быть.

Анна ЧЕРНЕНКО