Дотянуться до ипотеки

В нынешних условиях ипотечные займы остаются прерогативой избранных. Остальные – наблюдают…

Как недавно сообщил аналитический портал Finprom.kz со ссылкой на отчет Property Prices Index by Country, Казахстан занял 74-е место из 109 стран по доступности ипотеки в 2021 году. По их расчетам, ежемесячный платеж при покупке квартиры или дома площадью 90 кв. м на срок 20 лет в ипотеку (100% от средней стоимости жилья по стране) в Казахстане почти в 1,5 раза превышает ежемесячный доход одной семьи.

Самая доступная ипотека – в таких странах, как Саудовская Аравия, Пуэрто-Рико и США, где ежемесячный платеж по ипотеке не превышает 30% от дохода домохозяйства. Среди стран ЕАЭС лучше обстоят дела с ипотекой в России, которая заняла 65-е место. Однако при этом ежемесячный платеж там превышает доход семьи на 30,3%. Армения расположилась на 93-м месте, Беларусь – на 96-м, Кыргызстан – на 98-м; ежемесячный платеж по ипотеке в этих странах превышает доход семьи в 2,3; в 2,5 и в 2,6 раза соответственно.

Наименее доступна ипотека в Аргентине (109-е место), где ежемесячный платеж в 9,4 раза превышает доход семьи. Следом идут Иран и Сирия, где платеж по ипотеке в 7,1 и в 7,3 раза превышает доход семьи. Отметим, Казахстан по сравнению с прошлыми годами улучшил свой рейтинг доступности ипотеки и отношения ежемесячного платежа к доходу семьи. В прошлом году Казахстан занимал 80-е место, а платеж превышал доход семьи на 77%, пять лет назад – 78-е место из 102 стран, платеж по ипотеке при этом превышал доход семьи почти в 2 раза.

В ноябре 2006 года экс-председатель Национального банка РК Григорий Марченко в одном из интервью говорил, что «ипотека предоставляется по рыночным ставкам и ориентирована на верхнюю часть среднего класса». Тогда ставка кредитования была выше 20%.

Сегодня ставка на уровне 16%. И мало что на самом деле поменялось.

Каждый второй вкладчик – ипотечник

Экономист Арман Байганов с сожалением констатирует, что у нас есть частные предприниматели, которые далеко не везде фиксируются. «Многие из них не имеют пенсионных отчислений, поэтому никак не подпадают ни под одну государственную ипотечную программу», – отметил он.

По наблюдениям эксперта, последние 5-6 лет стоимость жилья не особо дорожает. «Вместе с тем доступность ипотеки обеспечивается за счёт государственных программ. Во-первых, это «Отбасы банк» за счёт жилстройсбережений, которые нужно копить на протяжении минимум трёх лет. 60% всех ипотечников как раз там и находятся. Если 5-6 лет назад казахстанцы только-только привыкали к такой схеме, то сейчас каждый второй вкладчик взял ипотеку», – заметил экономист.

Финансовый консультант Расул Рысмамбетов подробнее остановился на психологических нюансах. «У нас имеется два фактора. Первый – большая семья, то есть, возможность обратиться за помощью к родне. Второй – теневая экономика. Поэтому люди надеются, что заработают на стороне, возьмут в кредит по льготной программе и перехватят ещё где-то», – поделился он наблюдениями.

Главное, по мнению эксперта, взять ипотеку. А предоставленная государством возможность направлять на ипотеку часть пенсионных накоплений данное стремление сильно простимулировало. «Вполне возможно, что так государство борется с теневой экономикой, разрешая людям тратить на квартиры деньги любого происхождения», – предположил финконсультант.

Корень проблем и нелестная оценка

Как подчеркнул Байганов, охватить весь ипотечный рынок государственными программами не получится. «С одной стороны, госпрограммы, конечно, помогли. Однако сумма выделенных денег изначально была небольшой. С другой стороны, все перекладывать на государство тоже неправильно. Если всю ипотеку будут закрывать власти, то банковская система просто не выдержит конкуренции и обанкротится. Основная причина недоступности ипотеки – базовая ставка, которая на уровне 9%», – полагает он.

Он провел экспресс-расчеты ипотеки, сравнив их с российскими. «В той же России при базовой ставке 4,25% можно взять ипотечные займы через коммерческие банки под 9-10%. Тогда как у нас без участия государства через коммерческие банки можно взять по ставке от 14 до 16%. Если человек платит 15 лет, то переплачивает за жилье как минимум в два раза», – делится выводами эксперт.

Со своей стороны, Рысмамбетов считает количество ипотечных госпрограмм просто неприличным. «Ипотека, может быть, стала доступнее из-за расширения её охвата, то есть, и «вторичку» присоединили, а также из-за неприлично большого количества госпрограмм по ипотеке», – добавил он.

После того как нефть перестала быть драйвером богатства, продолжил эксперт, люди переключились на строительство. «А чтобы продать такие большие объёмы застройки, нужно богатое население. Если у людей нет средств – значит надо им дать из госденег. Схема достаточно примитивная, в духе госкапитализма. Однако ряд людей стал богаче, смог адаптироваться к текущей рыночной ситуации», – акцентировал финконсультант.

Копить нужно учиться

Байганов считает, что без снижения базовой ставки и повышения финансовой грамотности населения «лодку» с места не сдвинуть. «Чтобы удешевить ипотеку, нужно, чтобы казахстанская экономика росла, а базовая ставка при этом падала. Чем ниже она упадет, тем лучше. Это на макроэкономическом уровне. Вместе с тем надо повышать уровень финансовой грамотности. Наши люди привыкли к тому, чтобы получить здесь и сейчас. Не привыкли копить деньги на счетах. Тогда как именно второй вариант является приемлемым», – уточнил экономист.

По словам Рысмамбетова, рецепт хорошей ипотеки очень простой. «Надо создавать рабочие места, чтобы людям было где работать и получать стабильную зарплату. Затем внедрить условие 80% казахстанского содержания в стройке. Имея 2,7 млн кв. км земли и достаточно населения, в стране и вокруг, глупо не развивать своё производство стройматериалов», – рекомендует он.

Открыть отчеты строительных компаний, предлагает эксперт, сделать их публичными. «И обязательные жесткие условия к качеству строительства. После этого ипотека станет доступной, потому что хорошее жилье продается хорошо. Но главный компонент ипотеки – богатые люди, которые имеют работу», – заключил финконсультант.

Арман ЕЛ