«Эффект храповика»: почему рынок арендного жилья в Казахстане никак не оклемается

По всей видимости уже можно говорить о том, что рынок арендного жилья Казахстана в октябре в своей «параболической» траектории прошел верхнюю точку роста стоимости аренды, которая оказалась на уровне в 54-55% прироста к октябрю 2021 года и теперь входит в фазу снижения.

Конечно, откат цен не будет быстрым, в макроэкономике для этого даже есть своё название так называемый «эффект храповика», когда экономическим агентам легче повышать цены стремясь к максимизации прибыли, чем снижать их признавая допущенные ошибки или ухудшение конъюнктуры рынка.

На рынке арендного жилья РК сейчас как раз именно такая специфическая ситуация с «эффектом храповика». То есть в августе-сентябре происходило сезонное ускорение роста стоимости аренды из-за такого же сезонного всплеска экономической активности в Казахстане, рост спроса на аренду жилья со стороны учащихся как раз сюда и относится.

И все бы было как обычно, годовой рост арендной платы составил близкие к инфляции 20% г/г, но в конце сентября и в начале октября произошел форс-мажорный «мобилизационный» прирост спроса на аренду жилья в РК со стороны россиян. В итоге ажиотажный всплеск стоимости аренды достиг октябрьских уровне превышающих прирост в 50%.

Цены на аренду уже начали снижаться, естественно этот процесс очень неравномерный, но он точно продолжится, потому что россиян готовых переплачивать за жилье в РК остается все меньше, а силами казахстанцев удержать оторвавшиеся от реальности цены на аренду просто невозможно, реальные доходы граждан в Казахстане в 2022 году уже снижаются на 2%.

Так что как это неприятно признавать, но во-первых, экстремальное повышение стоимости аренды жилья в РК в сентябре-октябре оказалось по большей части ошибочным, особенно для тех кто ради краткосрочной прибыли пожертвовал долгосрочными договорами аренда. А во-вторых, арендодателям теперь необходимо как можно скорее пересматривать свои завышенные ожидания по прибыли от аренды, иначе объект может на долгое время оказаться в простое.

Собственно подгонять арендодателей к более быстрому пересмотру условий аренды будут и внешние обстоятельства. Мы видим с какой высокой скоростью ухудшаются внешние условия, особенно в странах потребителях основной экспортной продукции Казахстана.

Так что по мере углубления потерь покупательной способности реальных доходов граждан РК, желание снизить стоимость аренды и сдать объект, получая доход будет только увеличиваться, главное сделать это немного быстрее конкурентов. В ноябре-декабре схлопывание «мобилизационной» премии в арендной плате за жилье должно ускориться, а к концу зимы от этой премии практически не останется следа.

Нурбек Искаков, аналитик компании Esperio